В последние годы опционы всё активнее используются в сделках с долями в бизнесе и объектами недвижимости. Несмотря на то что этот инструмент пришёл из корпоративного и финансового права, сегодня его применяют как в венчурных проектах, так и при покупке коммерческой или жилой недвижимости. Разбираемся, как работают опционы, зачем они нужны бизнесу и инвесторам, а также в чём их правовая специфика и потенциальные риски.
Что такое опцион: юридическая суть
Опцион — это соглашение, по которому одна сторона получает право, но не обязанность, в будущем заключить договор на заранее согласованных условиях. Это может быть купля-продажа доли в уставном капитале ООО, акций, здания или квартиры.
Сторона, получающая право на заключение сделки, называется бенефициаром опциона. А та, что предоставляет это право, — обязанной стороной.
Опцион может быть:
· Опционом на заключение договора (ст. 429.2 ГК РФ).
· Опционом с премией — когда за предоставление опционного права уплачивается сумма (например, 1–3% от стоимости актива).
· Безотзывной офертой — близкий по сути механизм (ст. 429.3 ГК РФ), часто используемый в практике.
Пример: инвестор хочет выкупить долю в стартапе через год по заранее оговорённой цене. Вместо подписания договора сейчас, стороны оформляют опцион — и инвестор фиксирует цену выкупа, минимизируя риски.
Зачем бизнесу нужны опционы
Опционы предоставляют гибкость. Вот основные случаи, когда они применяются:
· Венчурные инвестиции — стартап получает инвестиции, но инвестор оформляет опцион на выкуп доли в будущем, после достижения KPI.
· Партнёрства в бизнесе — потенциальный партнёр или менеджер получает опцион на долю, если проработает в компании, например, 2 года.
· Сделки с недвижимостью — покупатель получает опцион на выкуп объекта через год-два, пока подбирает финансирование или согласует проект.
· Налоговое планирование и защита активов — оформляя опцион, можно гибко регулировать структуру владения, снижая риски.
Опционы на недвижимость: примеры и специфика
Рынок недвижимости активно перенимает этот инструмент. Вот типичная схема:
· Девелопер предоставляет инвестору опцион на выкуп строящегося объекта.
· В случае отказа — опционная премия не возвращается.
· Если объект построен, инвестор выкупает его по фиксированной цене, защищая себя от рыночных колебаний.
Такая схема выгодна обеим сторонам: застройщик получает частичное финансирование, а инвестор — право на покупку без обязательств.
Однако здесь важно точно прописывать:
· Срок действия опциона.
· Цену и условия реализации.
· Способ уведомления о реализации права.
· Основания для досрочного прекращения соглашения.
Правовые нюансы и риски
· Отсутствие регламентации в специальных законах — опцион регулируется Гражданским кодексом, но специальных норм в законах о недвижимости, долях или компаниях нет.
· Судебные споры — есть случаи, когда суды признавали опционные соглашения незаключёнными из-за неточности условий (особенно часто — в отношении объектов недвижимости).
· Проблемы с регистрацией — если опцион предполагает обязательство по передаче права собственности, в ряде случаев придётся оформлять предварительный договор.
· Опционная премия — важно юридически грамотно обосновывать платёж, чтобы избежать переквалификации в скрытую куплю-продажу.
Судебная практика
Суды в целом признают законность опционов, если:
· соглашение содержит все существенные условия будущей сделки;
· чётко прописан порядок реализации опциона;
· соблюдены нормы ст. 429.2 или 429.3 ГК РФ.
Пример: в деле А40-132244/2023 Арбитражный суд Москвы признал действительным опцион на покупку доли, несмотря на попытки другой стороны оспорить его как незаключённый договор.
Однако в другом деле (А56-21345/2022) суд отказался признавать опцион рабочим механизмом из-за отсутствия описания объекта недвижимости и условий расчёта.
Как правильно оформить опцион
Чтобы минимизировать риски, юристы советуют:
· Чётко указать предмет — доля, квартира, офис, земельный участок.
· Закрепить цену и порядок расчётов.
· Прописать срок действия опциона и условия его реализации.
· Оформить уведомление о реализации через нотариуса или электронную подпись.
· Отдельно указать размер премии (если есть) и основания для её удержания.
Если речь идёт о недвижимости — желательно дополнительно заключить предварительный договор купли-продажи.
Вывод
Опционы на бизнес и недвижимость — эффективный инструмент для гибкой фиксации будущих условий сделки. Однако их использование требует внимательности, грамотной юридической проработки и чёткого оформления всех параметров. Без этого высок риск судебных споров и признания соглашения ничтожным.